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unilogo Universität Stuttgart
Institut für Baubetriebslehre

Definitionsphase

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Standortanalyse:

Nachfolgend werden kurz die wesentlichen Kriterien angesprochen, die bei einer Standortanalyse zu prüfen sind.

Baurecht. Im Bereich der Ballungszentren sollte zumindest ein Flächennutzungsplan vorhanden sein, der das in Aussicht genommene Grundstück als für die Bebauung vorgesehen ausweist. Damit ist jedoch noch keinerlei Sicherheit der Bebaubarkeit gegeben, da diese allein durch einen gültigen Bebauungsplan hergestellt wird. Ein solcher Bebauungsplan kann allerdings nicht nur von Vorteil sein, insbesondere wenn zum Zeitpunkt seiner Erstellung, aus welchen Gründen auch immer, sehr restriktive Vorgaben gemacht wurden.

Städteplanung. Die Vorstellungen des Stadtplanungsamtes sind zwar für die spätere Planung nicht unbedingt verbindlich, dennoch ist es für den Ablauf nützlich zu wissen, in welcher Richtung die für diesen Bereich Verantwortlichen denken. Dabei geht es vor allem um die Einbindung eines neuen Projektes in die Umgebung.

Infrastruktur. Bei großen Projekten empfiehlt es sich dringend, vor dem eigentlichen Planungsbeginn durch ein qualifiziertes Büro ein Verkehrsgutachten anfertigen zu lassen. Weiterer wichtiger Bestandteil der Infrastruktur ist die ausreichende Versorgung des Baugebiets mit Energie und Wasser sowie die Entsorgung.

Grundstücksbelastungen. Erst wenn die Bebaubarkeit des Grundstücks in Art und Umfang, geklärt ist, kann der vorgesehene Grundstückspreis bewertet werden. Er ist letztlich als eine Belastung pro m² Nutzfläche bzw. pro Arbeitsplatz zu sehen. Ein weiterer erheblicher Kostenfaktor beim Erwerb des Grundstücks sind die Erschließungskosten. Hierbei wird in der Regel unterschieden zwischen verbrauchsabhängigen Anschlusskosten für Strom, Heizungsmedien und Wasser und pauschalen Ablösungen, wie sie heute zumeist für Verkehrserschließung und Abwasseranschluss vereinbart werden. Ist das Gelände im innerstädtischen Bereich noch bebaut, so können sich die Abbruchkosten vor allem dann in erheblichen Dimensionen bewegen, wenn ein Industriebetrieb Produkte mit kontaminierten Rückständen produziert hat. Auch das Umlegen oder Ersetzen vorhandener Leitungen kann zu einem erheblichen Kosten und Zeitfaktor werden, da in der Regel neue Trassen gesucht werden müssen, die zum Teil eigene Genehmigungsverfahren bedingen.
Besonders intensiv muss auf den Liegenschaftsämtern danach geforscht werden, ob das Grundstück durch irgendwelche dinglichen Rechte, Nutzungsrechte oder Zufahrtsrechte belastet ist. Solche Belastungen entpuppen sich in aller Regel als große Gefahr, wenn man vom bestehenden Planungsrecht abweichen will und ein Bebaungsplanänderungsverfahren vorgesehen ist.

Baugrund. Einen wesentlichen Einfluss vor allem auf die Untergeschosse sowie die Gründung von geplanten Gebäuden hat die Beschaffenheit des Baugrunds, die Lage des Grundwassers sowie benachbarte Gebäude, Verkehrstraßen und Leitungstrassen.

Altlasten. Ergibt sich im Rahmen der Informationsbeschaffung einVerdacht auf kontaminierten Boden, so ist dringend eine chemische Analyse zu empfehlen. Stellt sich eine Sanierungsbedürftigkeit heraus, so gilt im Grunde das Verursacherprinzip. Allerdings ist grundsätzlich der Eigentümer für die Sanierung verantwortlich.

Grundwasserspiegel, Quelleinzugsgebiet. Bauen oder Gründen im Grundwasser verursacht erhebliche Mehrkosten, so dass man vor dem Grundstückskauf versuchen sollte, den Grundwasserspiegel im Bereich des Grundstücks bei den Behörden zu erfragen. Letztendliche Sicherheit hierüber gibt natürlich nur ein Bodengutachten, welches nur mit Hilfe von Dauerbrunnen erstellt werden kann. Besondere Vorsicht ist in jedem Fall dann geboten, wenn das Grundstück im Bereich eines Quelleinzugsgebietes liegt.

Umweltauflagen. Von seiten der Umweltschutzbehörden werden im wesentlichen die folgenden Themen in die Bebauungsplanverfahren eingebracht:

- Erhaltung von Frischluftschneisen
- Reduzieren von Emissionen
- Gewässerschutz
- Baumschutz
- Vermeidung von Oberflächenversiegelung

In einer Grundsatzbesprechung mit den entsprechenden Behörden kann geklärt werden,
welche übergeordneten Vorstellungen für diesen Bereich vorliegen.

Beweissicherungsverfahren. Grenzen direkt an das Grundstück Gebäude, S-Bahn- oder U-Bahn-Trassen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen, und hat man vor, im Bereich der Grundstücksgrenze tiefergehende Baumaßnahmen durchzuführen, so sind zum Teil aufwendige Beweissicherungsmaßnahmen empfehlenswert, wenn sie nicht sogar vorgeschrieben werden. Die Kosten für solche Beweissicherungsmaßnahmen können sich vor allem im innerstädtischen Bereich, wo häufig 100% der Grundstücksfläche unterkellert werden, zu erheblichen Beträgen summieren, die ebenfalls die Grundstückskosten belasten.

 

(vgl. Projektmanagement im Hochbau, Hans Sommer, 1994, S. 23 f.)

 

  O.I.L. | Grundstück | Zielformulierung | Standortanalyse | Vergabestrategie | Rahmenterminplan |  
                  | Rentabilitätsprüfung | Machbarkeitsstudie |