Die Ausbaugewerke eines Wohngebäudes und ihre Abhängigkeiten im Schlüsselfertigbau

von Dr. Wolfgang Paul, Michael Steinbrenner,
Lutz Frieß und Christian Berthold

 
 

Das Projekt:

Eine Wohnanlage mit 49 Wohneinheiten und Dachbegrünung ist in vier einzelne Gebäude (Bauabschnitte) mit 3 bis 6 Geschossen unterteilt.

Wohneinheiten: 49 BRI:
20.719 m²
BRI ohne TG:
13.578 m²
TG-Stellplätze: 51 BGF:
7.294 m²
BGF ohne TG:
4.775 m²
Stellplätze: 24 WFL:
3.890 m²
Bild 1: Wohnanlage
 
 

Kosten und Aufwandswerte des Projektes (Stand: Juli 2001):

Die Kosten der Einzelgewerke werden aufgeteilt nach Rohbau, Außenhaut, Ausbau und TGA, wobei die Außenanlagen nach DIN 276 nicht zu den Bauwerkskosten 300+400 gehören. (Anteile schwanken je nach Gebäudetyp)

Leistungsbereich
Kosten inkl. Umlage* [€]
Kosten netto [€]
€/m³ BRI
€/m² BGF
€/m² WFL
Gesamt-Anteil
 
Rohbau
Baustelleneinrichtung
178.700
151.895
9
25
46
Erdarbeiten
178.950
152.108
9
25
46
Wasserhaltung
1.850
1.573
0
1
1
Entwässerung / Feuchtigkeitsabdichtung
52.500
44.625
3
7
14
Mauerarbeiten
282.150
239.828
14
39
73
Beton- und Stahlbetonarbeiten
930.350
790.798
45
128
239
Stahlbeton-Fertigteile (FT-Treppen)
14.150
12.028
1
2
4
Zimmererarbeiten (Flugdach)
12.650
10.753
1
2
4
Summe Rohbau
1.651.300
1.403.605
80
227
425
42.2%
 
Ausbau (Außenhaut)
Dachabdichtung (Flachdach)
71.650
60.903
4
10
19
Klempner
39.500
33.575
2
6
10
Dachoberlichter
18.550
15.768
1
3
5
Fenster und Fassadenelemente
187.800
159.630
9
26
49
Hauseingangselemente
27.100
23.035
2
4
7
Rolladen
56.700
48.195
3
8
15
Außenputz / Vollwärmeschutz
169.100
143.735
8
23
44
Fassaden-/Arbeitsgerüst
14.150
12.028
1
2
4
Summe Ausbau (Außenhaut)
584.550
496.868
28
80
151
14,9%
 
Ausbau
Naturwerkstein Simsen
16.950
14.408
1
3
5
Betonwerkstein Terrassen
40.150
34.128
2
6
11
Betonwerkstein Treppenhaus
49.150
41.778
3
7
13
Gipsplattenwände
152.700
129.795
8
21
40
Putzarbeiten
129.500
110.075
7
18
34
Estricharbeiten
69.800
59.330
4
10
18
Fliesen- und Plattenarbeiten
136.500
116.025
7
19
35
Bodenbelagsarbeiten (Textilbeläge)
44.200
37.570
2
6
12
Holztüren
166.350
141.398
8
23
43
Stahlblechtüren T 30
8.300
7.055
1
1
2
Rollgittertor
5.450
4.633
1
1
2
Einzelkipptore
14.400
12.240
1
2
4
Trennwände Garage
5.450
4.633
1
1
2
Kellertrennwände
12.000
10.200
1
2
3
Schließanlage
3.500
2.975
0
1
1
Metallbau- und Schlosserarbeiten
64.600
54.910
3
9
17
Maler- und Tapezierarbeiten
75.300
64.005
4
11
20
Baureinigung
14.600
12.410
1
2
4
Summe Ausbau
1.008.900
857.565
49
139
260
25,8%
 
Technische Ausrüstung
Heizung
163.350
138.848
8
23
42
Sanitär
274.750
233.538
14
38
71
Elektro
157.000
133.450
8
22
41
Blitzschutz
3.750
3.188
0
1
1
Aufzugsanlagen
68.000
57.800
4
10
18
Summe technische Ausrüstung
666.850
566.823
32
92
172
17,0%
 
Summe Kostengruppe 300 + 400
3.911.600
3.324.860
189
537
1.006
100,0 %
 
Außenanlagen
Außenanlagen
112.400
95.540
Dachbegrünung
26.000
22.100
Summe Außenanlagen
138.400
117.640
 
Gesamtsumme
4.050.000
3.442.500
 
*Umlage Generalunternehmer:
  • AGK, Wagnis & Gewinn
  • Baustellengemeinkosten
  • Bau-/Projektleitung, Praktikant
  • Ausschreibungen, Abnahmen
  • Versicherung, Nebenkosten
Anmerkung: Die Tabellenwerte lagen in DM vor, d.h. evtl. können durch die Umrechnung zu Euro-Preisen Rundungsfehler oder Unstimmigkeiten auftreten.
 
Diese Preise stellen die untere Grenze der Marktpreise dar.

SFB: nur Rohbau:
193 €/m³BRI
dieses Projekt: 1,8 h/m³ BRI
1.028 €/m²WFL
Industriebauten: 1,5 h/m³ BRI
Bürogebäude: 1,2 h/m³ BRI
 

Abhängigkeiten:

Projektspezifisch: durch einen kalten Winter mit viel Schnee ergaben sich Verzögerungen von Dachabdichtung, Fenstereinbau, Innenputz und dem Einbau der Gipsplattenwände.

Der Estrich wird erst nach dem Innenputz und den Gipsplatten aufgetragen. Der Ausbau erfolgt dabei allgemein, wenn möglich, für das ganze Gebäude sowie auch für die einzelnen Räume, immer von oben nach unten.

Nach dem Estrich werden die Fliesenarbeiten ausgeführt, wobei dieser vorher mindestens 2 (besser 4) Wochen austrocknen sollte bzw. die Restfeuchte des Zementestriches 2,0 % und die des Anhydritestriches 0,5 % betragen sollte.

Bild 1a: Schemaablauf technischer Ausrüstung im Bürobereich
(Quelle: Prof. Hans Sommer - Manuskript Projektmanagement 2002)
 

Die Türzargen und die Sanitärräume und -objekte werden nach den Fliesenarbeiten eingebaut. Da die Fliesenarbeiten sehr viel Schmutz in der Wohnung verursachen, wird der Bodenbelag später eingebaut.

Nach den Maler- und Tapezierarbeiten werden die Heizkörper wieder eingebaut und die Elektroinstallation der Schalter ausgeführt.

Bevor mit der Grobinstallation HLSE sowie mit dem Stellen der Innenwände begonnen werden kann, sollte zumindest eine Notabdichtung des Daches (Flachdachgebäude) durch das Schließen der Deckendurchbrüche und das Aufbringen der Schweißbahnen stattfinden.

Allgemein kann man von einem Aufwandswert von 1 h/m² der Dachisolierung, bestehend aus Dampfsperre, Isolierung (22 cm Dämmung) und Abdichtung ausgehen. Wenn man nur die effektive Arbeitszeit betrachtet und die ständigen Unterbrechungen durch Schneefall und Frost vernachlässigt werden: 0,7 h/m².

Die Kosten für den gesamten Aufbau in diesem Fall betragen 51 €/m²:

Bild 2: Aufbringen der Schweißbahnen
 

Innenausbau:

Das Stellen der Gipswände nimmt ca. 0,2 h/m² in Anspruch. Die Kolonnenstärke richtet sich nach festgelegten Terminen, die auch für die meisten anderen Gewerken gelten.

Man kann von einem Richtwert von 1 Mann pro maximal 1 Wohnung pro Tag ausgehen. Die Kosten bei diesem Projekt betragen ca. 38 €/m². Die Elektroinstallation wird in den Gipsplatten verlegt, da diese nicht mehr verputzt werden. Bei Mauerwerk werden nur die Leitungen eingeputzt.  Die Ausführung der Elektroinstallation dauert 12-14 h/T€.

Die Kosten betragen ca. 10 €/m³ BRI; hier im Projekt sind es nur 6,5 €/m³ BRI. Dabei ist davon auszugehen, dass der Wohnungsbau günstiger ist als der Bürogebäudebau.

Bild 3: Elektroinstallation
 

Installation der Steigstränge:

Wasserleitungen müssen innerhalb des Gebäudes immer getrennt geführt werden (Trenn- und Mischsystem). Das sind im einzelnen:

  • Heizungsvor- und -rücklauf
  • Sanitärleitungen:
    • Kaltwasserleitungen
    • Warmwasserleitungen: bei zentraler Warmwasserversorgung ist zusätzlich noch eine Zirkulationsleitung zur Rückführung des erkalteten Warmwassers nötig; im Bürogebäude werden die Waschbecken meist mit Elektro-Untertischspeichern versorgt
  • Schmutzwasserleitungen
  • Regenwasserleitungen

Die Lüftungsleitungen zur Entlüftung innenliegender Bäder sind im Bürobau maßgebend für den Querschnitt der Schächte und der abgehängten Decken. Kondenswasser- und Wärmeisolierung werden nach dem Abdrücken der Leitungen eingebaut. Dies erfolgt aber erst nach vollständiger Dachisolierung, um Feuchtigkeit in der Isolierung zu verhindern.

Der Platzbedarf beträgt ca. 80-100 cm Breite und 25 cm Tiefe durch Rohrkreuzungen, wobei im Bürobau der Platzbedarf von den Lüftungsleitungen abhängig ist.

Der Aufwand für die Grobinstallation Sanitärarbeit beträgt ca. 10 h/T€.

Bild 4: Schacht mit Steigsträngen
 

Alternativ können anstelle von Gipsplatten natürlich auch Mauerwerk oder eine Trockenbaukonstruktion mit Gipskartonständer gewählt werden.

Dabei kann allerdings das Problem auftreten, dass die Installation nicht weit genug unter der vorgesehen Wand liegt und nach dem Verkleiden in die davor geplante Mauer ragt.

Bild 4a: Schmutz- und Regenwasser, Trink-Warmwasser, Vor- und Rücklauf der Heizung
Bild 5: Schacht (Bild 4) nach Abmauerung mit wasserabweisenden Gipsplatten
 
Sobald die Gipsplattenwände gestellt sind, kann mit der Installation der Stockwerksleitungen für den Sanitärbereich begonnen werden, die heutzutage als Vorwandmontage durchgeführt werden.

Es können die Unterputzinstallationen der Sanitärobjekte entweder:

  • ausgemauert werden,
  • die Installation mit einer Trockenvermauerung verdeckt werden  (Gipskartonplatten)
  • oder wie im Beispiel durch Ausspritzen der Vorwand verdeckt werden (Montage der Abziehlehren)

Der Grad der Vorfertigung kann sehr variieren.

Da der Schallschutz ein wichtiges Element dargestellt, ist die gute Überwachung der körperschallgedämpften Montage wichtig. Stemmarbeiten für Leitungen in tragendem Mauerwerk sind bis auf wenige Ausnahmen verboten.

Danach kann der Kalkzementmörtel eingespritzt werden: der Mörtel wird in zwei Schichten aufgebracht und nach dem Anziehen wird mit Hilfe der Abziehlehren die Wand abgezogen.

Das Spritzen geht relativ schnell, wobei die Montage der Abziehlehren viel Zeit in Anspruch nimmt. Allerdings ist diese Methode insgesamt schneller und preiswerter als das Ausmauern mit Steinen. Diese Arbeit kann vom Innenputzer mit ausgeführt werden.

Man kann von einem Aufwandswert von 0,5 h/m² ausgehen.

Am Beispiel der Wohnanlage werden nur 0,3 h/m² benötigt, allerdings sind die Decken nur gespachtelt und nicht verputzt, so dass Zeit eingespart wird.

Die Kosten belaufen sich bei diesem Projekt auf 11 €/m² Putzfläche.

Bild 6: Sanitäranschlüsse für 1 WC und 2 Waschbecken

Bild 6a: WC-Anschluss

Bild 7: Verfüllte Wand
 
 

Wenn alle Elektro- und Sanitärinstallationen im Grobausbau durchgeführt wurden, können anschließend die Gipsplattenwände verspachtelt werden. 

Zusammen mit dem Stellen der Abmauerungen in den Sanitärräumen ergibt sich ein Aufwandswert von 0,2 h/m².
Bild 8a: Trennwände
Bild 8: Verfüllen der Fugen
 

Nach der Fertigstellung bzw. Verspachteln des Innenputzes und der Gipsplattenwände werden die Stockwerksleitungen der Heizung gelegt. 

Pro Heizkörper geht man von ca. 12-18 Laufmeter Stockwerksleitung aus. Im Beispiel sind es 18 lfm/Heizkörper (obere Grenze).

Für das Anbringen eines Heizkörpers ergibt sich ein Wert von 1 h/Stück. Die gesamte Ausführungszeit des Gewerks Heizung beträgt ca. 16 h/T€ der Kosten. Für die Kosten kann man im Wohnungsbau, abhängig von der Leistung der Heizungsanlage einen Wert von ca. 750-1.000 €/KW annehmen.

Durch den Vollwärmeschutz und der daher niedrigeren Heizleistung verlagern sich die Kosten auf 1.000 €/KW und mehr.

Bild 9: Stockwerksleitungen der Heizung
 
Bild 10: Dämmung im Estrich
Leitungen sollten innerhalb der Wärmedämmung unter den Estrich verlegt werden.

Wenn das Rohr in der Wärmedämmung liegt, kann die Trittschalldämmung als Ausgleichsschicht dienen, so dass Risse im Estrich vermieden werden. Ansonsten wird eine zusätzliche Ausgleichsschicht über der Trittschalldämmung erforderlich.

Bei Fliesenbelägen ist der Estrich zu bewehren, was heutzutage meist mit Faserbewehrung gemacht wird. Bei Laminat- und Parkettböden wird eine zusätzliche Dampfsperre zwischen Wärme- und Trittschalldämmung eingebaut.

Entgegen der Fachliteratur ist es aber häufig nicht möglich, die Dampfsperre unter die Wärmedämmung zu legen: wegen der bodenverlegten Elektro- und Heizrohrinstallation würde die Folie am Rand wegrutschen, wenn man die Dämmung aufbringen würde.

Bild 10a: Estrich-Glattstrich
 
 

Die Kosten des Estrichs belaufen sich bei diesem Projekt auf ca. 15 €/m². 

Eine Kolonne (3 Mann: Estrich mischen, einbauen und glätten) pro Tag schafft ca. 100-150 m²/d. Im Beispiel sind es 120 m²/d. Nur Einbringen des Estrichs ohne Isolierung: ca. 200-300 m²/d.

Die Arbeit der 3-Mannkolonne besteht aus Tätigkeiten Mischen, Einbringen des Estrichs und dem Abziehen des Estrichs. Dabei fällt immer wieder Abfall an, der entsorgt werden muss.

Gerade wenn in Wohnungen der Estrich eingebaut wird, sammelt sich im Treppenhaus Müll an, den man dann nicht mehr den einzelnen Nachunternehmen zuordnen kann, wenn er nicht schon in den Außenanlagen verschwunden ist. Daher ist eine strenge Überwachung durch den Bauleiter wichtig, da er sonst die Abfallentsorgungskosten selbst tragen muss.

Zum Teil wird dieses Problem aber einkalkuliert, da man es nie vollständig unter Kontrolle bringen kann.

Bild 11: Abfall
 
 

Nach dem Austrocknen des Estrichs kann mit dem Fliesen der Räume begonnen werden, wobei die Restfeuchte bei Zementestrich 2% und Anhydritestrich 0,5% betragen sollte.

Zwischen Estrich und Fliesenarbeiten sollten mindestens zwei Wochen (besser 4) liegen. Im Beispiel waren es vier Wochen.

Seit einiger Zeit muss die flächendeckende Streichisolierung (engere Verzahnung) unter den Fliesen auch unter den Wannen weitergeführt werden. Der Arbeitsablauf sieht dann wie folgt aus: abdichten, Wände fliesen, Wanne einstellen.

Die Erdung der Sanitärobjekte erfolgt durch den Elektriker. Bei nichtleitenden Kunststoffrohren braucht man keine Erdung. Anschließend wird die Badewanne abgemauert.

Bild 12: Badewanne
 
 

Wichtiges zu den Fliesen:

Fliesen werden im Mittel mit 20 €/m² Bruttoausstellungspreis ausgeschrieben. Die Kosten betragen ca. 50 €/m² Fliesen. Ein Fliesenleger erreicht ca. 1 m²/h inklusive Verfugung. Normalerweise arbeiten Fliesenleger in Kolonnen mit 2-3 Mann, wobei einer nur die Abdichtung und die Verfugung macht. Eine Kolonne bringt ca. 20 m² Fliesen/Tag auf.

Die Silikonverfugung wird überschlagen mit 2,0 x Wandfläche der Fliesen, wenn alle Objekte und Türzargen umlaufend verfugt werden (1,5 - 1,8 wenn nur Ecken und Wannen verfugt werden). Die Kosten der Türen betragen 400-500 €/Stück. Ohne Oberlicht und Blende ergibt sich ein Aufwandswert von 1,5-2 h/Stück.

Die Sanitärarbeiten können über die Objekte wie Waschbecken etc. kalkuliert werden. Man kann von 1.000-1.300 €/Stück ausgehen.

Bild 13: Waschbecken
 
 

Zu den Ausbauarbeiten im Untergeschoss gehören das Verlegen der Kabel in den Kabelpritschen, Dachisolierung (wenn nötig), Malerarbeiten im UG (Wände und Anstrich Boden), Holztrennwände bzw. Lattenvorschläge der Keller.

Im Wohnungsbau betragen die Kosten bei Malerarbeiten ca. 3-4 €/m² BRI. Der Aufwand beträgt ca. 0,1h/m² bemalte Fläche.

Erst nach dem Einbau der Lattenverschläge werden die Sanitär- und Heizleitungen isoliert, um die Dämmung vor Beschädigung zu schützen. Die Kosten betragen im Projekt ca. 55 €/lfm. Die fast 200 m Verschläge wurden von 2 Mann innerhalb einer Woche vollständig eingebaut.

Bild 14: Ausbau im UG
 
  Die Kosten der Außenanlagen betragen etwa 5-10% der Bauwerkskosten 300 und 400.

Bei diesem Projekt haben sie einen Anteil von ca. 3,5% an den Gesamtkosten.

Bild 15: Außenanlagen
 
 
Bild 16a: Untersicht Fenstersims
Anschluss der Fenster an den Außenputz bzw. Vollwärmeschutz: die im Projekt verwendeten Kunstofffenster kosten 150 €/m² und mehr. Holzfenster kosten ca. 200 €/m², Aluminiumfenster ca. 300 €/m².

Der Aufwandswert für den Einbau von Fenstern beträgt 0,8 - 1,4 h/m². Beim Projekt wurde ein Wert von 1,2 h/m² erreicht.

Beim Anschluss der Fenster an den Vollwärmeschutz ist das Ausschäumen der Fensterrahmen wichtig. Um den Vollwärmeschutz schlagregendicht zu bekommen, bringt man Anputz-Leisten ("APU-Leisten") mit Gewebestreifen an, der in dem Außenputz eingebettet ist.

Bild 16: Fensteranschluss
 
 

An allen Anschlüssen und Durchdringungen muss außerdem ein Kompressionsband angebracht werden, das sich durch Feuchtigkeit ausdehnt und den Zwischenraum zwischen Durchdringung und Vollwärmeschutz schließt.

Nach Anbringen des Kompressionsbandes fährt man von allen Seiten mit dem Vollwärmeschutz gegen das Kompressionsband. Durch Feuchtigkeit in der Luft dehnt sich das Band aus und dichtet den Anschluss somit ab.

Auch der Anschluss der Anschlussschiene wird mit einem Kompressionsband abgedichtet.

Die Kosten für den Aufbau des Gerüstes, das den Außenputz erst ermöglicht, betragen ca. 4-5 €/m². Die benötigte Zeit beträgt hier ca. 0,2 - 0,3 h/m² Außenwandfläche.

Die Kosten für den Außenputz liegen bei diesem Projekt bei ca. 50 €/m². Es wird im Projekt ein Aufbau von 12 cm Isolierung gewählt.

Der Aufwandswert beträgt 0,7 h/m².

Bild 17: weitere Anwendung des Komressionsbandes
 
Beim Dachaufbau ist auf eine korrekte Anordnung und Ausführung der Schichten zu achten:
  • Betondecke (roh)
  • Dichtung
  • Trenn- und Schutzlage
  • Wurzelschutzbahn
  • Drainschicht, Filtermatte
  • Erdmischung, Mulchlage
Bild 19: Dichtungsschicht
Bild 19a: Wärmedämmung
 
Bild 19c: Fertiggestelltes Flachdach
Bild 19b: Dränierung der Kiesschicht
 
 
Bild 18: Fertiggestelltes Objekt
Bild 20: Fertiggestelltes Objekt
 
 
  Literatur: s. a. Abschnitt D Kap. 8 Kalkulation im SF-Bau aus Drees, G./Paul, W. "Kalkulation von Baupreisen", 7. Auflage, Bauwerk Verlag Bestellformular hier